Fachada Principal, vista nocturna: Casas de estilo minimalista por Milla Arquitectos S.A. de C.V.

Construir o comprar casa ¿qué es mejor?

Joelia Dávila Joelia Dávila
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Desde pequeños tenemos la ilusión de construir la casa de nuestros sueños, y conforme crecemos vamos integrando nuevos espacios, colores, estilos y formas a la idea que conformamos en nuestra cabeza. Y, llegado el momento de madurez en el que contamos con ciertas posibilidades para hacernos de una casa propia, tenemos ante nosotros la responsabilidad de decidir cómo obtener ese techo que tanto anhelamos. Sí, responsabilidad, pues se trata de una inversión a largo plazo en donde depositamos ya sean nuestros ahorros de toda la vida o nos lanzamos a un crédito de largo aliento.

Básicamente existen dos opciones para tener nuestra casa: comprar una ya construida, ya sea a terceros o nueva, o construirla desde cero. Pero ¿cuál es la diferencia entre estas dos alternativas? Veamos un poco sobre este tema.

¿Comprar o construir? Los factores a considerar

Los factores que influyen para tomar esta decisión son básicamente tres: temporal, espacial y económico. El factor temporal se refiere a que deberás considerar un tiempo relativamente largo, algunos meses, para que tu casa sea habitable en caso de decidirte por construir la vivienda. En cambio, una vivienda ya construida puede ser habitada en cuanto se firman los documentos.

En cuanto al factor espacial, la casa debe responder a tus necesidades y las de tu familia. Si tu familia la componen tú y tu pareja, jóvenes profesionales que no planean tener hijos, posiblemente una vivienda con dos habitaciones en un fraccionamiento cumpla con tus necesidades, pero no con tus expectativas ya que cuentas con la facilidad de obtener un crédito o de hacerte de un buen monto de ahorro para comprar un terreno y construir a tu entero gusto. En cambio, una familia cuya manutención dependa del salario de los padres de familia puede decantarse por obtener una residencia por medio de un crédito hipotecario, ya sea bancario o institucional, y adquirir una vivienda de fraccionamiento que poco a poco pueden ir adaptando a las necesidades que la familia va teniendo al crecer.

El tercer factor es el económico. Éste contempla fijar el monto con el que se cuenta, y aquí las posibilidades se amplían aún más. Si cuentas con la liquidez suficiente para comprar una casa de contado, tendrás la opción de elegir entre un amplio mercado de viviendas la que más se adapte a tus necesidades, o bien comprar un terreno y proyectar la residencia. Si no cuentas con ello, existen los créditos hipotecarios tanto bancarios como institucionales.

Los diferentes créditos hipotecarios

Si cuentas con un trabajo estable, ya sea como empleado, autoempleado o empresario, puedes adquirir algún tipo de crédito hipotecario. Existen los bancarios y los institucionales, los cuales son una prestación que como derechohabiente te has ganado, ya sea del sistema federal o del Instituto Mexicano del Seguro Social. Comencemos con los bancarios:

Los bancos llegan a ofrecer montos de hasta un 80% del valor de la vivienda, en pesos y con una tasa definida desde el origen de tal modo que las mensualidades de pago se mantienen estables a lo largo de la vida del crédito.  Sus principales requisitos son contar con un buen historial crediticio y tener al menos un par de años como cliente.

En el caso de las instituciones, en México contamos con los créditos hipotecarios de Fovissste y de Infonavit. El Fovissste se ofrece a los trabajadores del sector federal que se encuentren en activo, ya sea de base, eventuales o de confianza, mientras que el Infonavit es una prestación que se brinda a los trabajadores afiliados al Seguro Social. En cada uno de ellos deben cumplirse ciertos requisitos, como antigüedad en el trabajo, un salario que supere el mínimo vigente y que el patrón esté haciendo las aportaciones pertinentes. Sin embargo, también los empresarios y autoempleados pueden aportar voluntariamente ante el IMSS-Infonavit y así adquirir la prestación.

Fovissste e Infonavit

En el caso del Fovissste, el crédito tradicional puede destinarse a la compra de una vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio o ampliación; se proyecta hasta un millón de pesos a pagar en 25 años y el monto se define con base en el sueldo del derechohabiente, limitándose a un cobro del 30% del sueldo básico a través de la nómina, con una tasa fija del 10.25% anual. Es importante saber que a partir del 2018, estos créditos se otorgarán en UMAs (Unidad de Medida y Actualización) en lugar de VSM (Veces Salarios Mínimos).

Por otro lado, el Infonavit ofrece créditos de hasta un millón y medio de pesos, con características similares y beneficios que contemplan seguro de desempleo, créditos para mejora, incluso un segundo crédito una vez que se haya liquidado el primero. Este se otorga en VSM, lo cual genera un incremento en el monto deudor por el aumento anual al salario mínimo. Desde el 2015 sin embargo se abrió la posibilidad de adquirir el crédito en pesos y monto fijo, lo cual es mucho más cómodo y conveniente.

Antes de enamorarte de una casa debes consultar el monto del crédito que se te puede ofrecer y las condiciones del mismo, la tasa de interés y la unidad de compra. Recuerda que entre pesos, UMAs y VSM, lo más conveniente es el crédito en pesos, con una tasa fija permanente y un monto de descuento mensual con el que podrás programarte sin preocupaciones. Y una vez que tengas el monto real con el que cuentas, puedes lanzarte a la búsqueda de tu casa ideal.

Pros y contras de comprar y construir

Los pros de comprar una casa ya construida es que, por una transacción monetaria única, obtendrás una vivienda ya terminada y seguramente, lista para ser habitada. No tendrás que esperar a que se construya, ningún arquitecto evaluará las necesidades de tu familia ni tendrás que dar vueltas al sitio, hacer cuentas con el especialista ni prorratear tu presupuesto. Los contras son que tu casa, si bien cumplirá con la mayoría de tus necesidades, no contará con un diseño, estilo, distribución ni espacios personalizados y que respondan a tus expectativas. 

Seguramente le faltarán acabados, será necesario instalar un aire acondicionado, revestimiento en pisos y paredes, el patio será únicamente un sitio vacío de tierra, y en algún momento requerirás expandir, ampliar o reformar algunas áreas. A la larga, la casa la irás amoldando a tus propias exigencias, pero paralelamente a ello estarás pagando un crédito que tomaste a largo plazo o bien, dejarás pasar varios años para recuperarte de la descapitalización que significó comprarla de contado.

Por otro lado, los beneficios de construir tu propia casa es que se respetará el programa de necesidades a la perfección, visualizando incluso las necesidades que surjan en un futuro y con la posibilidad de resolverlas desde el presente. Su diseño será a tu entero gusto, con el estilo de tu preferencia, los materiales, colores, texturas, mobiliario y detalles constructivos que tú prefieras, y sobre todo, podrá programarse en fases según la liquidez económica con que cuentes, siempre y cuando tengas a profesionales trabajando en el diseño y la construcción. 

Los contras son que definitivamente es necesaria la contratación de un equipo de expertos, ya sea un arquitecto/a que lleve a cabo el proyecto completo incluyendo la obra, o bien un despacho para cada etapa. Otro es que tal vez tengas que rentar una vivienda mientras la tuya está terminada. Y definitivamente tendrás que descapitalizarte al menos para arrancar la obra, considerando la compra de materiales, el pago del anteproyecto y del proyecto ejecutivo y los primeros honorarios de los profesionales.

Es hora de tomar la decisión: ¿qué pasa si me decido por comprar una casa?

Tienes dos opciones: comprar una casa a terceros, que ya fue habitada, tiene cierto nivel de deterioro debido al uso, seguramente necesitará mantenimiento en las instalaciones hidráulicas, eléctricas y en la estructura. Tal vez se tendrán que hacer reformas y adaptaciones para cubrir las necesidades de la nueva familia, cambiar colores e instalar revestimientos, aunque por otro lado contará ya con muchas comodidades como aire acondicionado, alfombras, protección en ventanas, jardines, etc.

La otra opción es comprar una casa nueva de fraccionamiento. Entre todo el mercado de viviendas hay opciones desde económicas y de interés social, que son viviendas de 28 hasta 50 metros cuadrados, viviendas de nivel medio alto, que llegan a costar entre 450 y un millón de pesos, hasta viviendas de nivel residencial alto, cuyos precios van del millón de pesos hacia arriba y con superficies de construcción desde 120 metros cuadrados.

En cualquier caso, debes considerar que ninguna de estas viviendas fue diseñada obedeciendo a tus necesidades, es, al contrario, una residencia en la cual tus necesidades habrán de adaptarse para sacarle el mayor provecho a cada espacio. La ventaja de esto es que hay infinidad de diseños y modelos que brindan la posibilidad de expandirse y ampliarse en etapas y según los requerimientos de la familia.

¿Y si me decido a construirla?

Esto tiene muchas ventajas, pero una central: ¡será la casa de tus sueños! Con los espacios que quieras, el estilo, los materiales, los colores, las alturas, las formas, con todo lo que siempre has querido, y puedes proyectarla en etapas para que la espera no sea demasiado larga ni el desembolso demasiado grande. ¿Cómo lograr esto? No es ningún secreto: la mejor recomendación es contratar a profesionales. Y, por supuesto, antes de dar algún paso, responde las siguientes preguntas:

¿Cuánto debería gastar en mi casa?

Ponte un límite, un monto total que considere la construcción y acabados hasta el punto de ser habitable, incluyendo los revestimientos y el mobiliario indispensable como los baños y la cocina. Si este monto lo obtienes por medio de un crédito, el pago no debe exceder una tercera parte de tus ingresos mensuales, pues tienes que asegurar los gastos de manutención y los ahorros necesarios para la salud, el transporte e imprevistos. Teniendo este dato puedes acercarte a un despacho de arquitectura y solicitar un presupuesto que incluya desde la propuesta del anteproyecto hasta los acabados de la obra.

¿Qué factores debo considerar para la construcción de mi casa?

Primero, la ubicación: decídete por una zona de fácil y rápido acceso, que tenga más de una vía primaria de comunicación y que se encuentre cerca de zonas comerciales, escolares y de servicios. Asimismo, contempla los alrededores, las vialidades alrededor y el resto de los desarrollos habitacionales, pues de ello depende el valor predial del terreno y que éste vaya aumentando o no con el paso del tiempo. Puedes informarte también en el departamento de Catastro de tu ciudad cuáles son las zonas urbanas de mayor plusvalía y valor predial, eso te asegurará que en un futuro tu vivienda sea más valiosa.

¿Debería ser un terreno grande o pequeño?

El tamaño del terreno dependerá de las necesidades de tu familia: si requieres de un garaje amplio y les gusta pasar tiempo en el jardín o la terraza, un predio amplio es la solución. Este punto es importante a considerar pues con el rápido poblamiento de las ciudades, es difícil encontrar un terreno baldío en el interior de estas, es mucho más fácil encontrarlo en zonas suburbanas, ¡pero no te desanimes! Puedes realizar una exhaustiva búsqueda o bien contratar a un buen equipo de bienes raíces.

¿Qué tan grande debe ser la edificación?

El tamaño de la construcción debe responder exclusivamente a las necesidades de tu familia y tuyas, es decir, no te limites a construir pequeñas habitaciones o una cocina reducida con tal de ahorrar, mejor pídele al profesional que proyecte la vivienda en etapas para que puedas distribuir tu presupuesto de forma inteligente, pudiendo habitar la casa con una parte construida mientras se termina y se adecúa el resto.

¿Cuáles son los materiales ideales?

De preferencia elige materiales adecuados a la región, o bien contempla sistemas de aislamiento e impermeabilización suficientes para mantener un clima confortable tanto al interior como en los exteriores. En zonas cálidas y áridas, el concreto no es la mejor idea, así como los techos planos en regiones de fuertes lluvias. Sin embargo, los reglamentos de edificación en cada municipio indican qué materiales constructivos están legalmente aprobados. Es importante que te informes sobre ello para realizar una obra dentro de lo legal y con las especificaciones necesarias.

La importancia de los profesionales

Y bien, ya estás decidido a construir tu casa. Ahora debes conocer la importancia de contratar a un despacho de arquitectura: para llevar a buen fin el proyecto de tu residencia necesitas tener en orden la documentación de la misma, es decir los permisos y autorizaciones legales pertinentes, y para ello debes presentar un proyecto ejecutivo ante el departamento de Administración Urbana o de Catastro, firmado por un responsable de proyecto y de obra.

Por otro lado, en un proceso tan complejo como la construcción de una residencia se requiere de  una persona o de un equipo que lleve a cabo el proceso de la obra a detalle, se encargue de los trabajadores y sus pagos, supervise la calidad del proceso y que todo se está realizando conforme a proyecto, evite en lo posible los vicios ocultos y distribuya tanto el material como el presupuesto de manera eficiente. Existe la opción de que tan sólo contrates a un despacho de arquitectos para diseñar el proyecto, incluso el anteproyecto únicamente, y contratar por tu parte a una cuadrilla de albañiles, pero de esa forma no habrá un responsable por los errores en la construcción y corres el riesgo de un mal manejo de los materiales, del pago a los empleados o de la distribución del tiempo.

Lo ideal es contratar a un despacho integral, uno que tenga el personal suficiente para trabajar en el diseño arquitectónico, que maneje el presupuesto y que lleve a cabo la obra, incluyendo el manejo de personal. Esto, si bien tendrá un costo mayor, significará un gran ahorro a largo plazo al contar con una supervisión profesional y experta de cada detalle y al tener a un responsable en caso de cualquier falla constructiva, con la seguridad de obtener respuesta al momento.

Detalles de obra y vicios ocultos

Como cualquier proceso complejo, una construcción puede presentar detalles al momento de su desarrollo o al comenzar a hacer uso de la misma. Estos detalles pueden ser desde una gotera hasta una separación estructural en algún muro, piso o cubierta. Las tuberías pueden romperse, puede presentarse una fuga de gas o en el centro de carga… en estos casos es importante que se revise la construcción y se le dé el mantenimiento adecuado, siempre y cuando surja dentro de un tiempo considerable y no como parte del deterioro natural de los materiales. Ante esto, el responsable de obra debe responder en tiempo y forma, y ese es el beneficio de tener a un equipo de profesionales respaldando tu residencia.

El aspecto legal y el presupuesto

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Toda construcción debe contar con una aprobación oficial por parte de la oficina de Catastro o Administración Urbana de tu localidad, y para ello el responsable del proyecto y el de obra deben conseguir una Licencia de Construcción. Los requisitos para obtenerla pueden variar de un municipio a otro, pero a rasgos generales lo que se requiere es el proyecto ejecutivo, planos constructivos, de desplante en el predio, de infraestructura hidráulica y eléctrica y con detalles constructivos, además de una serie de documentos como comprobante de propiedad, deslinde catastral, número oficial del terreno, impuesto predial al corriente, una memoria de cálculo estructural, un programa de obra y especificaciones de materiales.

Por supuesto, es necesario pagar el importe que Recaudación de Rentas indique según la superficie a construir. Fuera de ello, los gastos extras que hay que realizar son las altas de las tomas en los servicios de agua, gas y eléctrico, más el permiso para el desecho de escombro y materiales de construcción. Y si tu interés es construir una vivienda para después venderla, considera que la zona de ubicación será un factor importante para ello así como las facilidades que presentes para la transacción, pero sobre todo un negocio de este tipo depende del mercado en donde decidas ofrecerla. Aléjate de zonas en estado deteriorado, alejadas de los centros y con pocas vías de comunicación.

Para el armado del presupuesto, debes considerar que, dependiendo del tiempo que se lleve la obra y las fechas programadas para cada etapa, los costos pueden variar, es por ello que el proyectista debe conformar un presupuesto apegado a la realidad, considerando cierto factor por inflación, aumento de precios en el caso del dólar y del acero, y un porcentaje de desperdicio del material, más los imprevistos que puedan presentarse.

Y ahora sí, ¡a disfrutar del proceso!

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Cuando has cumplido con todos los puntos mencionados, es hora de dedicarte a disfrutar del proceso, de revisar con los diseñadores cada propuesta y detalle, de visitar la obra y ser testigo y parte de la primera piedra colocada, observar el desplante de los muros y la instalación del cielo que habrá de cubrir a los tuyos, formar parte de la construcción de tu sueño.

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