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Estos son los requisitos legales que debes saber antes de realizar una construcción

Joelia Dávila Joelia Dávila
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El proceso de construcción de nuestra propia casa es emocionante, nos llena de inspiración y queremos comernos el tiempo para terminar lo más pronto posible. Pero también es estresante, puede ser muy desgastante y muchas veces nos ponemos a pensar si vale la pena tanta presión cuando pudimos haber comprado una casa ya construida.

¡No te arrepientas! Construir tu propia casa siempre valdrá la pena, a pesar de los trámites engorrosos, de las vueltas con materiales, del trato con contratistas, proyectistas y trabajadores de la construcción y hasta los desacuerdos entre familia para decidir qué acabados poner o dónde instalar las escaleras. El resultado será mil veces mejor.

Para ayudarte un poquito en estos menesteres, aquí te decimos algunos de los trámites que debes realizar para obtener una licencia de construcción, ¡no te los pierdas!

1. ¿Qué es una licencia de construcción?

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810 Arquitectos

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Primero lo primero: comencemos por definir lo que es una licencia de construcción. Es un documento certificado por las autoridades municipales de tu localidad que avala el proyecto que habrás de construir, autorizando que los materiales, su calidad, las medidas, la distribución y los cálculos estructurales son correctos, idóneos para una vivienda digna y adecuada y absolutamente seguros. 

Una licencia de construcción no deberá otorgarse a un proyecto que presente fallas estructurales en la losa de cimentación, que presente volados mayores a cuatro metros sin un soporte adecuado o que proponga materiales de construcción endebles o no resistentes. Se exige para todo tipo de construcción, desde habitacional hasta comercial o industrial. En este caso nos abocaremos a la habitacional.

2. ¿Cuándo se requiere licencia de construcción?

Siempre que vayas a construir algo en tu predio, ya sea tu casa completa, sólo una fase, colocar una barda o realizar una ampliación es necesario realizar este trámite, esto no sólo te asegura un procedimiento limpio y libre de multas y notificaciones, sino la tranquilidad de que estás construyendo algo seguro para el bienestar de tu familia.

Sin embargo existen dos tipos de licencia: para obra menor y para obra mayor. Una superficie de construcción menor a 60 metros cuadrados en un sólo nivel y con claros no mayores a 4 metros (es decir, espacios sin soporte vertical) se considera obra menor. En cambio, una construcción mayor a 60 metros cuadrados, con claros mayores o de más de un nivel y bardas mayores a 2.5 metros de altura se considera obra mayor, y los requisitos entre una y otra son distintos.

3. Requisitos para licencia de obra menor

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Existe un formato que se llama Autorización de Licencia de Construcción, en donde la carátula pide los datos básicos, como son: nombre del propietario o representante legal, su firma y su RFC, el domicilio, la clave catastral, el giro (el destino de la construcción, si será vivienda o negocio y tipo de negocio), el tipo de trámite y datos de la obra (si es licencia de obra nueva, remodelación, ampliación, regularización, demolición, fachada, movimiento de tierra, instalación de cerco o barda o aviso de terminación de obra).

Otra información que solicita la carátula es la superficie y la ubicación de la obra (primer nivel o algún otro, sótano o vía pública), y los datos del proyecto, del director de obra y de los corresponsables de la misma.

En el caso de la obra menor, no se exige la firma del responsable director de obra y los anexos que se solicitan son: comprobante de propiedad, deslinde catastral, pago del impuesto predial y un plano o croquis con dimensiones, nombre de los espacios, materiales constructivos, especificaciones y programa de obra.

4. Requisitos para licencia de obra mayor

En el caso de una licencia para obra mayor los datos de la carátula son los mismos, pero en este caso sí se exige la información del responsable director de proyecto y del director de obra, además de: comprobante de propiedad, deslinde catastral, número oficial, pago del impuesto predial, proyecto ejecutivo completo en plano y digital (con firma del director de proyecto y director de obra), memoria de cálculo estructural, bitácora y programa de obra.

Hay cierta documentación que la Dirección de Administración Urbana puede pedir, dependiendo de la localidad, y es: libertad de gravámenes fiscales (que incluye el pago predial, el pago ante la dependencia de agua y por las obras de urbanización correspondientes), dictamen de uso de suelo (cuando exista previamente una construcción con uso distinto a vivienda), autorización de fusión o subdivisión de predios y sus correspondientes memorias descriptivas (si es el caso), autorización de lineamientos para acceso vehicular y autorización por parte de la Dirección de Bomberos y Protección Civil.

5. Requisitos del proyecto ejecutivo

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En el caso de la obra menor, un croquis con las características descritas anteriormente es suficiente, pero es recomendable contar con un plano ejecutivo, aunque no sea el proyecto completo. Es más confiable y contarás con el apoyo de un profesional de la construcción ya sea ingeniero o arquitecto, para resolver cualquier duda.

Cuando se trata de obra mayor, no hay vuelta atrás, el proyecto ejecutivo debe contar con lo siguiente: planta arquitectónica y fachadas con niveles, planta de conjunto, de entrepiso, cubiertas y azotea, planta de cimentación, planta de localización, cortes, detalles constructivos (planta de losas, anclajes, amarres, especificaciones de materiales), dimensiones en sistema métrico decimal, escala, sistema contra incendios, plano eléctrico, plano hidráulico y de drenajes, y en caso de ampliación, definir la zona existente y diferenciarla del proyecto.

6. Terminación de obra

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Una vez finalizados los trabajos, debes realizar el trámite de Terminación de obra. Este documento cerrará tu caso y le dará el carpetazo al trámite que iniciaste, evitando en el futuro notificaciones o multas por algún detalle faltante o por trámites sin concluir. 

En algunos casos te piden un plano de Obra Terminada, pero si la construcción cumplió íntegramente con el proyecto, los mismos planos te son útiles.

7. ¡Cuidado con la gestión!

Si bien lo más recomendable para construir o ampliar tu vivienda es contratar los servicios de un despacho de arquitectura y construcción, debes saber que este tipo de trámites puedes realizarlos tú mismo si el despacho que contrataste no los incluye en el proyecto. También existen despachos que desglosan sus tarifas y pueden incluir el servicio, observa ese detalle a la hora de buscar la mejor opción. 

También puedes contratar a un agente inmobiliario experto en gestión de vivienda, pero evita en lo posible tratar con coyotes, son personas que se dedican a hacer gestión sin una certificación adecuada, que se sirven de palancas o compadrazgos para lograr las autorizaciones muchas veces sin cumplir los requisitos, te cobran más de lo que se necesita y no responden por fallas u omisiones, no presentan un programa de entregas y en cualquier momento puedes dejar de verlos y perder contacto con ellos sin haber resuelto nada.

8. Cumplimiento de leyes y reglamentos

El proyecto y cada parte de él deberá apegarse a los reglamentos y leyes de edificación vigentes en la localidad. Es importante que sepas que estos requisitos son básicos, pero que algunos pueden ser o no imprescindibles dependiendo del estado o municipio en donde te encuentres. 

Asimismo, algunos tal vez tengan un nombre distinto o incluso las dependencias se llamen de otra manera. Ante todo es importante que, antes de cualquier cosa, acudas a las oficinas de Control Urbano (o Administración Urbana) del gobierno municipal para solicitar el o los formatos necesarios. Las licencias tienen un costo, en el caso de la obra menor es por trámite, en el caso de la obra mayor es por superficie, es indispensable que preguntes por la tarifa que te corresponda.

Y bien, esperamos haberte ayudado un poco. Recuerda que el motor de este proceso, que en algún momento se volverá cansado y engorroso, es el bienestar y la comodidad tuya y de tu familia, así que ¡vale la pena!

Y para darte más inspiración, te invitamos a conocer estos 9 criterios por los cuales los ladrones eligen una casa para robar.

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