Vivienda de Interes Social...: Casas de estilo minimalista por Perspectiva Arquitectos México

Casas de interés social en México: ¡8 cosas que debes debes saber en cuanto antes!

Joelia Dávila Joelia Dávila
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La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos menciona, en el párrafo séptimo, artículo 4, que “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo’, asignando con ello a la vivienda la calidad de derecho humano.

En cumplimiento de este derecho, tanto el gobierno como la Iniciativa Privada -al ser uno de los instrumentos que el Estado utiliza para alcanzarlo-, ofrecen un amplio panorama habitacional para responder a la accesibilidad económica de los ciudadanos.

Seguramente todos coincidimos en que una vivienda digna y decorosa es aquella que cuenta con grandes habitaciones, áreas de servicio separadas, patios, jardines, mucha iluminación natural, un sistema de ventilación pasivo adecuado y confort en cada rincón. Sin embargo, la realidad es otra. El mercado ofrece un sinfín de modelos de casas habitación, así como diversos modos de acceder a alguno de ellos por medio de créditos hipotecarios, pero para los sectores populares y de bajos ingresos económicos, el mercado se reduce a muy pocas opciones, dentro de las cuales se ubica la autoconstrucción, los asentamientos irregulares -los cuales no aseguran y, de hecho, ponen en riesgo cualquier patrimonio-, y las viviendas de interés social en los denominados desarrollos urbanos.

Sobre estos últimos te hablaremos un poquito en este libro de ideas, ¡acompáñanos!

1. Los requerimientos mínimos

En nuestro país existen existen leyes y reglamentos, desde locales hasta nivel nacional, que señalan las condiciones mínimas favorables con que deben cumplir las viviendas uni o multifamiliares, que se desprenden de los tratados de Higiene y Vivienda Adecuada de la OMS y de los Tratados de Ginebra, en los cuales nuestro país está incluido.

Las indicaciones incluyen que una vivienda debe proteger contra enfermedades transmisibles, estar correctamente impermeabilizada, sus espacios deben reducir al mínimo el estrés psicológico y social, debe proveer seguridad en su tenencia, disponibilidad de servicios básicos tanto materiales como de instalaciones, infraestructura y accesibilidad, y generar relaciones comunitarias pacíficas, mejorando el entorno.

En las leyes y reglamentos de edificación se indica que una vivienda digna debe contar con un baño como mínimo, una cocina, una estancia-comedor y dos recámaras, además de espacios auxiliares como zonas de circulación, trabajo e higiene.
Sin embargo, la gran demanda que se ha venido generando desde los años ochentas en nuestro país ha provocado una rápida y potente oferta de vivienda que, en pos de absorber el mayor mercado posible y optimizar la superficie territorial, ofrece modelos de casa habitación que muchas veces no cumplen con los requerimientos mencionados: cuentan con una única recámara, no existen pasillos o zonas de circulación exterior, no reducen sino que generan estrés psicológico, hacinamiento y deterioro, sus materiales son de mala calidad y no proveen una efectiva protección a los habitantes.

2. Superficie limitada

Las viviendas de interés social, dependiendo de la región en donde se ubiquen, pueden llegar a ser de hasta 28 metros cuadrados, incluyendo las áreas mencionadas. Estas se emplazan en predios que pueden medir desde 75 metros cuadrados, dejando una zona para patio, servicios, iluminación natural, o cualquier otro uso, de poco más de 40 metros.

Así también, existen viviendas que se ubican en este rango y que pueden ser de hasta 50 metros cuadrados de construcción en terrenos de 120. Por lo general, los desarrollos separan zonas con cada tipo de vivienda, basándose en la superficie, para promocionarlas como etapas distintas en un mismo fraccionamiento.

3. Acceso a la vivienda

Es importante considerar que por lo general, quienes solicitan este tipo de viviendas son empleados afiliados al Seguro Social, trabajadores independientes o de oficios no regularizados, por lo que sus ingresos son bajos o irregulares y este es el único tipo de vivienda al que tienen acceso, además de la autoconstrucción, para la que necesitarían ser propietarios de un terreno, y la vivienda irregular, la cual les traería más problemas legales que beneficios.

Los costos son accesibles pero no bajos, por lo que muchas veces la única opción para obtener una vivienda es el crédito hipotecario. Aunque existen los créditos bancarios, considerando las condiciones económicas de los usuarios el crédito más utilizado es el de Infonavit. Este es un beneficio que se otorga a los trabajadores una vez dados de alta ante el Seguro Social por el patrón o por ellos mismos registrándose ante Hacienda como RIF y realizando aportaciones voluntarias, después de haber alcanzado cierta cantidad de puntos, cierta antigüedad en un mismo lugar, y una cantidad mínima para la subcuenta del ahorro, cuyo monto se utiliza para los gastos notariales y de gestión.

Es indispensable que leas y analices a profundidad los requisitos que solicita infonavit, los datos de la precalificación -en donde se te informa del monto con el que puedes contar, el plazo y las mensualidades, pero no es definitivo- y, una vez iniciado el trámite de compraventa, el contrato.

Hasta hace algunos años, el Infonavit sólo otorgaba créditos en VSM (veces salario mínimo), lo cual se convertía en una monserga al paso de los años por el gradual aumento del salario mínimo anual, incrementando la deuda total. Pero a partir del año 2012 se abrió la opción de créditos en pesos, dando la alternativa de cerrar un contrato con una tasa definida desde el principio, mensualidades con las que es mucho más sencillo programarse y sin que aumente la deuda cada año, visualizando la disminución del adeudo de manera efectiva.

Para más información sobre los créditos en VSMM, visita 7 cosas que debes saber sobre las casitas económicas en México.

4. Ubicación

Una de las premisas para los desarrolladores urbanos es optimizar el territorio, es decir, explotar la densidad máxima construyendo el mayor número de casas en la menor superficie posible. Aunado a esto siempre buscan los terrenos más económicos y con las condiciones óptimas para obtener los permisos necesarios. 

Por lo general se trata de predios con vocación agrícola para los que, después de las diligencias necesarias ante Administración Urbana del gobierno local, se consigue cambiar a habitacional sin mayor problema debido a que se ubican en la periferia de las ciudades; esto reduce costos, trámites y permisos.

La lejanía del centro de la ciudad puede ser un problema para muchos, pero para otros es un beneficio ya que suelen ubicarse cerca de zonas industriales o con amplio campo laboral, con sistemas de transporte variado y accesibilidad desde diversas vialidades principales.

5. Diseño y distribución

Las casas de interés social suelen construirse en serie, replicando una y otra vez un par de modelos que apenas cambian la distribución, el diseño de la fachada o la superficie con apenas 5 metros más o menos que la otra. Esto significa que el diseño de estas casas es simple y común, existirán miles de casas con la misma fachada, el mismo color, la misma forma, así que para personalizarla es necesario invertir al menos en pintura.

La distribución es muy sencilla pero no necesariamente funcional: el interior consiste en un espacio abierto que funciona como sala, comedor y área de tránsito, una pequeña cocina, un cuarto de baño que no permite armarios, una recámara que apenas permite una cama matrimonial y acaso un clóset, y listo. No hay zonas de trabajo, de higiene, de tránsito, de almacenaje. La ubicación de puertas y ventanas no contempla una correcta ventilación cruzada, su orientación no considera las características óptimas del asolemamiento para un mayor confort en el interior, no cuenta con una iluminación natural suficiente y las dimensiones son las mínimas que marca el reglamento de edificaciones de la localidad.

Sin embargo, cuenta con un predio que da la pauta para ampliar la vivienda en un futuro, es fácil construir y hacer reformas para incluir más habitaciones o ampliar las existentes, y teniendo un buen asesoramiento se puede aprovechar al máximo el espacio mínimo.

6. Equipamiento y servicios públicos

Las casas se entregan con lo mínimo indispensable: al ser viviendas de fraccionamientos perfectamente autorizados, deben cumplir con los requerimientos legales de tenencia, infraestructura, acabados que aseguren la salud y una estructura sólida y protectora.

El piso se entrega de cemento pulido, las ventanas suelen ser de marquetería de aluminio, las puertas de tambor, sin rejas, cerco ni barda. Las zonas húmedas en el baño sí están revestidas de azulejo, los lavabos cuentan con grifos y las acometidas de agua y drenaje se entregan ya conectadas al sistema urbano.

Este tipo de desarrollos cuenta con servicio de energía eléctrica, con calles pavimentadas, banquetas perfectamente coladas y acordonadas, luz mercurial en las calles y avenidas, un porcentaje para zona escolar, otro para áreas verdes y de esparcimiento y otro más para zonas comerciales. La tenencia de la vivienda es indispensable, siendo el contrato de compraventa el documento que avala contra catástrofes naturales, daños por vicios ocultos y la liberación de las escrituras al final del crédito.

7. Materiales y construcción

Los vicios ocultos son comunes en este tipo de edificaciones, debido a la construcción en masa en donde trabajan gran cantidad de cuadrillas de albañiles y chalanes y la supervisión es mínima. Aunque debe existir supervisión también por parte de las autoridades, éstas no siempre cuentan con personal suficiente para realizar las verificaciones, por lo que es posible que quede en entredicho la durabilidad, la resistencia y la calidad del trabajo de construcción.

Uno de los beneficios de obtener la vivienda por medio del crédito Infonavit es que cubre este tipo de riesgos, pero es importante que lo tomes en cuenta y estés preparado: lo ideal es que no fuera necesario correr ningún riesgo, y sólo tú puedes sopesar los pros y los contras.

8. Posibilidades y limitaciones

La proliferación de este tipo de viviendas en estos grandes desarrollos responde al acceso que tiene este sector de la sociedad cuyos ingresos no les permiten una casa más amplia, cómoda y lujosa, dentro de fraccionamientos privados y guardias de seguridad. Estos fraccionamientos son sencillos, cumplen con los mínimos requeridos y no hay un sistema de seguridad privado, dependiendo del sistema de protección municipal y estatal de cada región.

Si bien existen muchos aspectos que hacen dudar de su eficacia, la verdad es que es la única alternativa para millones de mexicanos que desean contar con su propio patrimonio sin descapitalizarse y asegurando servicios, tenencia y un techo en dónde resguardar a su familia. Es importante recordar que quienes habitan estas casas son seres humanos y ciudadanos que trabajan por nuestro país, por lo que es indispensable revisar lo que es la vivienda de interés social y la fidelidad con que se cumple realmente el párrafo séptimo del artículo 4.

Esperamos haberte guiado al menos un poco a la hora de tomar tu decisión… puedes seguir descubriendo 7 puntos importantes que debes saber antes de comprar una casa.

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