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Lo que debes saber sobre las casas económicas en México

Joelia Dávila Joelia Dávila
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En nuestra Constitución Mexicana, existe una primera sección dedicada a asegurar los derechos humanos de los ciudadanos mexicanos, y entre esos derechos se encuentra el de la vivienda, cuyo párrafo dicta así: “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo’.

Para cumplir con este punto, tanto el Gobierno como la Iniciativa Privada ofrecen un panorama amplio de vivienda, con diferentes opciones de compra tanto en sistemas crediticios y financieros como en compras de contado. Pero seguramente todos hemos escuchado -y de hecho algunos hemos habitado- en lo que se llama casa económica o de interés social. ¿Qué características tiene este tipo de vivienda?

Primero debemos definir lo que es la vivienda económica en México: Infonavit indica que es una vivienda cuyo valor no excede los 118 VSMM (veces salario mínimo mensual) en su costo. Esto nos lleva a visualizar una vivienda de pocos metros cuadrados y en zonas habitacionales lejanas a los centros urbanos y comerciales, pero equipadas con servicios públicos como agua, drenaje, electricidad, recolección de basura y servicio de transporte, además de que, cuando las viviendas corresponden a paraestatales dedicadas a la construcción o a empresas privadas desarrolladoras de vivienda, el sistema crediticio que se ofrece asegura la tenencia de la propiedad con un título gravado.

El mercado ofrece un sinfín de modelos de vivienda que se adscriben a lo digno y lo decoroso mencionado en la Constitución, así como diversos modos de acceder a ellos por medio de créditos hipotecarios y un sinfín de financieras hipotecarias. Sin embargo, para los sectores populares y de bajos ingresos económicos, las opciones se reducen a unos cuantos modelos que se repiten en los muchos fraccionamientos también llamados desarrollos urbanos, que por lo general se ubican en las periferias de las ciudades, tanto en el noroeste del país como en el sur y el centro.

Para que conozcas un poco más de estas casas y, en caso de ser tu opción de vivienda, no te tomen de sorpresa los especuladores ni los vendedores inmobiliarios, aquí te ofrecemos un poco de información, ¡acompáñanos!

1. Diseño y requerimientos mínimos

Proyecto de vivienda en Metepec:  de estilo  por César García

Lo primero que vemos y que nos enamora -o desenamora- es el diseño exterior de la vivienda: la fachada, los materiales, la distribución de los espacios y la iluminación. Todos queremos tener una casa especial, que se distinga de las demás, pero en estos casos, para poder entrar al rango de precios que definen las instituciones gubernamentales, es necesario que las casas se construyan en serie, minimizando la inversión en diseño y materiales y optimizando al máximo el gasto.

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Esto significa que el diseño de cada casa no es único, no es personalizado ni especial, sino que se replica no sólo en la misma calle sino en el mismo fraccionamiento y en el mismo gran desarrollo urbano del que forma parte. Las superficies construidas comienzan en 32 metros cuadrados y pueden llegar a 69 para considerarse en este rango, contemplando una recámara, una estancia con sala, comedor y cocina, un baño completo y un patio pequeño, pasillo de luz o azotehuela.

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Entre los requerimientos mínimos exigidos por las leyes y reglamentos se encuentra el cumplir con esos espacios, mientras que las medidas van desde los 8.10 metros cuadrados por habitación. Además, una vivienda debe proteger contra enfermedades transmisibles, contar con una impermeabilización adecuada, una distribución que reduzca el estrés psicológico y social, proveer seguridad en su tenencia y en su cuidado, disponibilidad de servicios públicos y ofrecer las condiciones ideales para las relaciones comunitarias pacíficas y de mejora al entorno.

Sin embargo, esto no siempre se cumple: la gran demanda generada desde finales del siglo pasado ha provocado que las empresas busquen optimizar la superficie territorial, cambiando los usos de suelo suburbanos a habitacionales y exprimiendo la densidad de vivienda por medio de terrenos muy pequeños de hasta 75 metros cuadrados, y viviendas que no cumplen con los requerimientos mencionados, generando estrés, hacinamiento, deterioro, con materiales de mala calidad, poca o nula ventilación, sin pasillos y sin proveer una efectiva protección a sus habitantes.

2. Superficie de los predios

CASA CENTENO 2: Casas de estilo moderno por CCA|arquitectos

Dependiendo de la ubicación, las viviendas de interés social se asientan sobre predios que pueden medir 75 metros cuadrados hasta 120 metros cuadrados, dependiendo del estado. En esta superficie debe contemplarse la vivienda, que debe ser como mínimo de 32 metros cuadrados -aunque existen viviendas autorizadas con 28 metros cuadrados en ciertos municipios-, contar con un pasillo o patio de servicio más la zona para el auto o el patio frontal.

Hay, sin embargo, viviendas en régimen condominal que sólo comparten un pequeño porcentaje de las áreas exteriores y que incluso no cuentan con patio ni garaje, tan sólo con una vía pública peatonal que provoca que las viviendas se encuentren muy pegadas una de la otra.

3. Distribución y equipamiento

Casa Tadeo: Casas de estilo colonial por Apaloosa Estudio de Arquitectura y Diseño

La distribución interior de las viviendas se logra optimizando en lo posible la superficie, ubicando una estancia en donde se comparte la sala y la cocina, y en donde puede ubicarse un comedor pequeño o una barra como antecomedor.

Las viviendas cuentan al menos con un baño completo, pero existen opciones en donde se ofrece un medio baño y uno completo para las recámaras. Estas pueden ser desde una hasta dos. El espacio del terreno debe permitir una ampliación a futuro ya sea horizontal o bien verticalmente.

El equipamiento se limita a los servicios básicos como sanitario y lavabo en el cuarto de baño, azulejos en la zona húmeda, apagadores y piezas cerámicas para colocar focos, tuberías listas para recibir los muebles de la cocina, ventanas de vidrio, marquetería de aluminio y puertas de tambor con chapa simple. Algunas cuentan con rodadas de concreto en el patio para el automóvil.

Llegar a vivir a una casa en estas condiciones implica una inversión al menos discreta para asegurar la vivienda con herrería en puertas y ventanas, más los muebles de cocina como la tarja y una meseta pequeña al menos, el calentador de agua y las luces. Y si vives en una zona caliente, debes contemplar el aislamiento y los aires acondicionados. Si vives en cambio en una zona de lluvias, la impermeabilización es lo primero que debes resolver. Nada de esto se contempla en la vivienda.

4. Materiales constructivos

Debido a que la mayoría de estas casas se construyen en los llamados desarrollos urbanos por medio de empresas privadas, las viviendas se construyen en masa, en donde cuadrillas de albañiles trabajan en la construcción y cuentan con muy pocos supervisores de obra y de calidad. 

Las autoridades también tienen la obligación de supervisar estas obras pero muchas veces no cuentan con el personal suficiente para hacerlo, logrando con ello que no siempre se cumpla a cabalidad con la reglamentación local de construcción y dejando vicios ocultos en la obra, como celdas no coladas, acero insuficiente o losas sin la debida pendiente.

Si embargo, si la vivienda se compra por medio de un crédito hipotecario, este debe contemplar un seguro de daños y vicios ocultos que te proteja en caso de un siniestro o un daño interior por la mala construcción, pues recuerda que quien avala las obras es el gobierno y la institución financiera, por lo que su responsabilidad fue supervisar la calidad de la obra.

5. Ubicación y servicios públicos

En el caso de los desarrollos urbanos de vivienda económica y de interés social, estos cuentan con todos los servicios públicos e infraestructura urbana para una vida práctica: por lo general hay transporte público, se encuentran zonas escolares, áreas verdes y recreativas, centros de salud, áreas comerciales, servicio de recolección de basura municipal, drenaje, agua entubada, alumbrado público, pavimentación, energía eléctrica, gas, etcétera.

La ubicación, por otro lado, suele estar alejada de los centros urbanos, cívicos y comerciales de la ciudad, por lo que el transporte no siempre es suficiente y se pierde mucho tiempo para la llegada y salida de los centros laborales, convirtiéndose algunas zonas en espacios únicamente para dormir. En otros casos, las viviendas proveen de una seguridad confortable y necesaria.

6. Seguridad en la vivienda y el contexto

Las viviendas de interés social y económicas se entregan con el equipamiento ya mencionado, a menos que exista un monto extra en el crédito hipotecario o se haya tomado alguna promoción de la inmobiliaria. 

En estos casos puede canjearse el beneficio por algún equipamiento extra como rejas, sistema de seguridad integrado, cercos, bardas, pisos o cocinas. Las viviendas por sí solas no se ofrecen con estos aditamentos, mucho menos con alarmas o sistemas de supervisión remota.

Aunque hay vigilancia pública por medio de la policía local, en realidad al quedar tan alejados del centro de la ciudad, la vigilancia algunas veces es insuficiente. Para contrarrestar este punto es indispensable que los vecinos se conozcan y conformen entre sí comités de vigilancia y apoyo, eso funciona de excelente manera.

7. Acceso a la compra y costos

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El título de vivienda económica no se refiere únicamente a la posibilidad de pagar un precio, sino al costo-beneficio que el bien inmueble ofrece. Es decir, que lo que pagues por ella lo veas reflejado en tu tranquilidad y seguridad.

Estas viviendas tienen costos accesibles pero considerando el mercado al que se dirigen, es muy difícil que la compra se realice al contado, por lo que se ofrecen múltiples planes de financiamiento con diversas instituciones como Infonavit, Fovissste o bancarios, y es sumamente importante ser muy observador y cuidadoso con este tipo de contratos, pues puede terminar pagándose el triple de la vivienda mientras que la misma va perdiendo valor si el contexto baja de nivel.

8. Créditos hipotecarios

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Es muy importante que recibas una corrida del plan de pagos que te ofrecen las financieras, incluyendo a las de gobierno como Infonvit, Fovissste o cualquier otra, para examinar tus ingresos y hacer tus cálculos a corto, mediano y largo plazo.

En el caso del Infonavit, este ofrece planes de pagos que, desde hace pocos años, permite que se realicen en pesos y no únicamente en Veces Salarios Mínimos (VSMM), evitando con ello que la deuda remanente aumente en un 4-5% cada año, como cuando sólo existía esa opción.

Por otro lado, debes saber que los créditos de este tipo se alargan hasta a 30 años, es decir toda una vida laboral. Y es al final cuando puede tramitarse el título de propiedad.

En el caso de los créditos bancarios los requisitos son comerciales y en relación con los usos de créditos y tarjetas de los futuros acreditados. Estos pueden alargarse hasta 10 años por lo que los pagos mensuales son más altos, pero el tiempo de inversión es menor.

No olvides asesorarte con un agente inmobiliario de confianza absoluta.

9. Pros y contras de las viviendas económicas

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Si bien este tipo de casas no son amplias, lujosas ni muy cómodas, se han convertido en la única opción segura para los trabajadores en nuestro país, además de la autoconstrucción, que no ofrece seguridad sobre todo si no cuenta con supervisión profesional. 

Asimismo, quienes decidan comprar una vivienda de este tipo tenderán a personalizar, adecuar, arreglar y tal vez reforzar su casa una vez que vivan ahí, además de ampliarla o reformar algunos detalles para mejor comodidad y un uso más funcional. 

Por ello, es importante que sepas que barato no significa económico, pues muchas veces la inseguridad en la construcción y los vicios ocultos pueden poner en riesgo a la familia y su salud. Pero en muchas ocasiones, la seguridad de una sección de tierra y un techo al cual llegar y en el cual proteger a la familia, lo vale todo.

En nuestro país, este tipo de viviendas son muchas veces las únicas opciones viables para los trabajadores, y les ofrece una seguridad patrimonial que ellos anhelan para su familia. Hace falta, sin embargo, una mejor supervisión por parte del gobierno en las autorizaciones de leyes, reglamentos y modelos urbanos y de vivienda que ofrezcan mejor calidad de vida, además de exigir mayor calidad en la construcción, en el seccionamiento urbano y en los servicios que deben ofrecer.

Recuerda que tu casa es tu hogar y el hogar de tu familia, piensa y asesórate bien antes de tomar cualquier decisión. Para saber un poquito más, aquí te dejamos los requisitos legales para realizar una construcción.

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