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Desarrollos inmobiliarios en México

Joelia Dávila Joelia Dávila
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¿Qué es un desarrollo inmobiliario? Se trata de un proyecto urbano y arquitectónico con vocación habitacional, ya sea unifamiliar o multifamiliar condominal, que deberá ofrecer, además de viviendas, cierto equipamiento que las leyes y reglamentos nacionales, estatales y locales exigen.

Un desarrollo habitacional, proyectado por las empresas inmobiliarias en México, básicamente consiste en lanzar al mercado edificaciones de calidad, que cumplan con las normas autorizadas, vías públicas, comunicación con el resto de la ciudad y zonas escolares, comerciales, verdes y de esparcimiento.

Antecedentes en México de los desarrollos inmobiliarios:

Entre los beneficios que nos trajo la Revolución Mexicana se encuentra el derecho a la vivienda, y las primeras manifestaciones de ello se dieron por medio de desarrollos inmobiliarios para obreros. En la actualidad, y a partir de los ochentas, en nuestro país, este tipo de desarrollos tomó auge gracias a la apertura crediticia que el gobierno de México y las paraestatales comenzaron a ofrecer a las empresas constructoras inmobiliarias y a los trabajadores.

Por medio de Infonavit, Fovissste, financieras y bancas independientes se brindaron apoyos para que las inmobiliarias y constructoras pudieran proyectar y construir al por mayor una vivienda tipo sobre grandes superficies a las que se les asignó el uso habitacional, y las mismas instituciones han ofrecido apoyos crediticios a los trabajadores asalariados para poder adquirirlas.

Actualidad y auge de los desarrollos inmobiliarios en México:

En homify te hablaremos de los desarrollos inmobiliarios y te ponemos en contacto con nuestros profesionales de la construcción, del diseño arquitectónico y con los agentes inmobiliarios que necesitas para tener tu hogar seguro y confiable.

1. Lo que un desarrollo habitacional en México debe ofrecer:

Fraccionamientos Infonavit: Jardines de estilo moderno por Nacional de Bancas
Nacional de Bancas

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- Debe ofrecer al menos un tipo de vivienda que cumpla con lo mínimo que el reglamento de edificaciones local exige, sobre un terreno cuyas dimensiones cumplan con el reglamento de urbanización de la localidad. En algunos municipios del país, la vivienda se exige con un mínimo de 38 y el terreno con 120 metros cuadrados, mientras que en otros la vivienda puede medir 28 y el terreno 75 metros cuadrados.

- Debe especificarse qué tipo de vivienda se ofrece o distinguirla entre sí: casas unifamiliares o edificios multifamiliares condominales, y a su vez indicarse si es de interés social, residencial medio o residencial alto. Cada tipo de desarrollo debe cumplir con los mismos requisitos pero tiene diferentes características.

- Debe ser construido con los sistemas y materiales constructivos aprobados por las leyes locales: concreto y acero, ladrillo y madera, concreto prefabricado, etcétera. Esta regla ayuda no sólo a brindar seguridad estructural y constructiva al desarrollo, sino a abaratar costos, considerando que la inversión es millonaria.

- La gestión urbana es imprescindible: se requiere cumplir con cada uno de los pasos ante Catastro, Administración Urbana y Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la localidad. Comienza con la compra de tierra, la asignación del uso de suelo (en este caso habitacional), la autorización de proyectos urbanos que van desde la zonificación, asignación de manzanas, dimensiones de vialidades, comunicación con vialidades principales, sistemas de drenaje, agua potable, alumbrado, pluvial, electricidad, telefonía…

- Cada vivienda debe contar con una zona de servicio, descanso o esparcimiento exterior propia, que puede ser incluso la azotehuela. Pero además, el desarrollo debe ofrecer zonas de esparcimiento o diversión comunitaria, como parques o canchas.

Proyecto de vivienda en Metepec:  de estilo  por César García
César García

Proyecto de vivienda en Metepec

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- Debe cumplir con cierto porcentaje para uso escolar, que deberá donarse a Gobierno del Estado. Con cierto porcentaje para zonas verdes y áreas ajardinadas, donación destinada al Gobierno Municipal. Zonas comerciales, fomentando la venta y el uso de las mismas. Zonas para usos y destinos estatales y municipales, en donde los gobiernos se encargarán de asignar los predios para iglesias, oficinas de gobierno, entre otros usos.

- Todo el desarrollo debe mantener una imagen urbana característica, esto es con un estilo arquitectónico en todas las viviendas, con cierto tipo de arbotantes, de señalamientos y nombres de calles y avenidas.

2. Diferencias entre desarrollos habitacionales residenciales y desarrollos habitacionales de interés social

Z. M. - Hacienda Los Venados: Casas de estilo moderno por MA5-Arquitectura
MA5-Arquitectura

Z. M. – Hacienda Los Venados

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Las diferencias entre desarrollos habitacionales residenciales y de interés social son:

a) Requisitos que cumplen:

Un desarrollo de interés social cumple con los requisitos mínimos que exigen los reglamentos, en un intento por optimizar el uso de suelo, aprovechando al máximo la superficie y la densidad, que es el número de viviendas por hectáreas. 

Mientras que un desarrollo residencial medio cumple con los requisitos mínimos y ofrece mayor superficie tanto de terreno como de edificación, bajando la densidad pero ganando en costo, pues estas viviendas tienen precios más altos.

b) La calidad de vida que ofrecen:

Un desarrollo residencial alto ofrece un nivel de calidad de vida mayor, con terrenos muy amplios, edificaciones grandes de acabados lujosos y algunas veces al gusto de los propietarios, mayores zonas verdes, de esparcimiento y vialidades, y omitiendo equipamiento escolar, comercial y para usos y destinos, manteniendo un uso absolutamente habitacional dentro del desarrollo.

 Un desarrollo de interés social ofrece viviendas a costos accesibles para los trabajadores que cuentan con créditos federales como Infonavit y Fovissste, aunque está abierto a créditos bancarios.

c) Tipo de créditos:

Los desarrollos residenciales medios pueden cubrirse con créditos institucionales pero, debido a los altos costos, muchas veces se requieren modalidades extraordinarias, como Infonavit Total, que combina el crédito federal con un apoyo bancario, entre otros. Un desarrollo residencial alto ofrece viviendas de alto costo que pueden ser adquiridas con créditos personales, con financieras o de contado.

d) Estética:

Estéticamente, un desarrollo de interés social en México repite el mismo patrón de fachada salvo variaciones en la distribución de espacios o color de fachada. No siempre ofrece bardas perimetrales y por lo general son desarrollos abiertos.

Los residenciales medios y altos ofrecen mayor diversidad de diseños, en algunos casos libertad de los mismos siempre que se cumplan requisitos estilísticos. Por lo general, en México, están bardeados y delimitados, ofreciendo seguridad y vigilancia privada. Cuentan con grandes parques y las zonas de esparcimiento son protegidas por los mismos residentes.

3. Ventajas de vivir en un desarrollo habitacional en México:

- Hay seguridad en la tenencia de tu vivienda. Las empresas inmobiliarias cuentan con un departamento especializado en los trámites de compraventa, quienes se encargan de conformar expedientes con los documentos necesarios, hacer las citas con las notarías, recabar firmas y entregar papeles legímitos. Con ellos se realizan los cambios de nombre ante Catastro y ante Registro Público de la Propiedad.

- Tienes la seguridad de contar con servicios y equipamiento como alumbrado público, banquetas, cordones, calles pavimentadas, parques, canchas, zonas escolares y comercio cercano, además de transporte público. A diferencia de los asentamientos irregulares o colonias populares cuyo equipamiento depende de la organización vecinal. 

- Existen cláusulas de garantía con las que puedes exigir los arreglos o los seguros correspondientes en caso de vicios ocultos o siniestros. 

- Llegado el momento, los servicios públicos como pago de alumbrado, recolección de basura, mantenimiento de parques, calles y banquetas pasará a ser de gobierno, quienes se encargarán de mantenerlos al día. En el caso de los residenciales, estos servicios pueden ser adoptados por la asociación de vecinos, evitando depender del gobierno. 

- En los residenciales de alto nivel, incluso se ofrecen beneficios como gimnasios, clubes de esparcimiento, guarderías, colegios privados, albercas, parques para fiestas, templos, etc.

4. Desventajas de vivir en un desarrollo inmobiliario

- Estéticamente se debe mantener una imagen residencial y urbana, no existiendo libertad de diseño aún cuando se trate de residenciales de alto nivel con edificaciones personales.

- Al construirse a gran escala, existen muchos vicios ocultos que se reflejan con el uso de las viviendas y de los espacios públicos, como pavimento de mala calidad, errores en la construcción, escombro en los patios y jardines, alumbrado ineficiente…  

- Cuando pasan a ser propiedad del gobierno, algunos servicios públicos no pueden ser cubiertos por el personal o los presupuestos municipales, generando adeudos en el alumbrado o en el agua, provocando abandono de las áreas verdes o del alumbrado en las calles, incluso falta de recolección de basura.

5. Te dejamos algunas imágenes con ejemplos de desarrollos inmobiliarios de alto nivel en México:

Edificio de condominios.

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